Il settore immobiliare, riferito alla costruzione di immobili, è assistito da una serie di fideiussioni, grazie anche al Decreto-legge n. 210/2004 che norma il rilascio delle fideiussioni.
7 tipi di fideiussioni
Il costruttore, l’impresa edile, è tenuta a depositare le seguenti fideiussioni:
- Oneri di Urbanizzazione primaria e secondaria
- Comune
- Concessione edilizia
- Comune
- Permuta immobiliare, cosa presente per cosa futura
- Proprietario del terreno
- CAR di cantiere
- Acconti ricevuti su preliminare di compravendita
- Acquirente privato consumatore
- Revoca fallimentare
- Acquirente privato consumatore
- Postuma decennale
- Acquirente provato consumatore o condominio
Legge 2 Agosto 2004 n. 210
Il D. Lgs. n. 210/2004 è una Legge, che tutela la parte acquirente, da un ipotetico fallimento del costruttore e dalla successiva revoca fallimentare.
Una Legge che dal 2004 tutela tutti gli acquirenti di immobili, creata a seguito dei numerosi fallimenti di imprese edili che hanno coinvolto migliaia di persone e famiglie, che si sono viste annullare gli anticipi versati e perdere la loro casa.
Che cosa garantiscono?
- Oneri di Urbanizzazione primaria e secondaria
- Garantisce l’esecuzione delle opere di urbanizzazione (fognature, predisposizione ad allacci utenze, marciapiedi, marciapiedi, illuminazione, strade, ecc.)
- Concessione edilizia
- La licenza concessa dal Comune
- Permuta immobiliare, cosa presente per cosa futura
- La realizzazione di/degli immobili a compensazione del prezzo del terreno all’ex proprietario
- CAR di cantiere
- Contractor’s All Risks, esecuzione dei lavori di cantiere in particolare danni materiali e diretti alla struttura e alle sue parti presenti nel cantiere, incendio, furto, danni da calamità naturali ed eventi atmosferici, lesioni fisiche procurate a chi lavora o a chi visita il cantiere
- Acconti ricevuti su preliminare di compravendita
- Gli acconti ricevuti dalle parti acquirenti in fase di sottoscrizione del contratto preliminare
- Revoca fallimentare
- L’eventuale fallimento del costruttore
- Postuma decennale
- Vizi occulti all’immobile nel 10 anni successivi alla sottoscrizione del rogito notarile o nel caso del condominio, 10 anni dall’agibilità dell’immobile
A chi ci rivolgiamo?
Imprese Edili, Consorzi Edili, Cooperative Edili
Contratto Preliminare Nullo se privo della Fideiussione
Nello specifico, la legge obbliga i costruttori, pena nullità del contratto, a rilasciare all’acquirente una fidejussione a garanzia degli acconti versati in relazione ai contratti di compravendita “sulla carta”.
Nei cantieri scatta l’obbligo del preliminare e verifica della fideiussione
Un novità annunciata dal Sole24ore con l’introduzione del D. Lgs. 14/19 del 16 marzo 2019 a seguito del nuovo Codice della Crisi d’Impresa Art. 2086 C.C..
Contratto preliminare dal notaio per gli immobili in costruzione
Nuove regole per le compravendite di “immobili da costruire”, vale a dire i contratti aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni) per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità».
Infatti, il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, recato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, comporta alcune importanti innovazioni in questo delicato ambito, disciplinato dal Dlgs 20 giugno 2005, n. 122 il quale viene appunto modificato dal Codice della crisi d’impresa (articoli 389-391).
Queste nuove norme divengono applicabili (articolo 5, comma 1-ter, Dlgs 122/05) ai contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (vale a dire il trentesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Codice sulla crisi d’impresa che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019: articolo 389, comma 1).
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Cosa non si può fare
Non si può richiedere una fideiussione assicurativa a garanzia degli acconti provenienti dal Contratto Preliminare di Compravendita se non è stata sottoscritta la CAR di cantiere con la stessa società di assicurazioni.
Importante sapere che, la mancata sottoscrizione della CAR di cantiere, pregiudica la successiva valutazione ed emissione di fideiussioni a garanzia degli acconti derivanti da contratti preliminari di compravendita, da parte di terzi soggetti.
Questo perché, con la CAR di cantiere, la società di assicurazioni è stata perfettamente edotta, del progetto relativo all’immobile da costruire, conosce perfettamente gli stati di lavorazione, i rischi del cantiere e il piano finanziario.
Sarà poi la stessa società a rilasciare le fideiussioni per i Contratti Preliminari.
Nel caso di fideiussioni specifiche a contratti preliminari di compravendita, senza che l’impresa abbia sottoscritto la CAR di cantiere, si possono valutare in ambiti commerciali diversi da quello assicurativo.
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